ALMADA: desacertos do triunvirato “gestão urbanística / turismo / fiscalização”?!?

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Forest Clamp é um projeto turístico aberto ao público desde 15-07-2018 (conforme consta no Registo Nacional de Alojamento Local do Turismo de Portugal n.º 77345/AL), localizado na Estrada da Quinta da Carcereira s/n, Quinta Vale do Rosal, 2820-683 Charneca da Caparica.

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Atentemos ao que, à época dizia o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (diploma entretanto alterado pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto):

«Consideram-se “estabelecimentos de alojamento local” aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no presente decreto-lei.» (n.º 1 do artigo 2.º)

«Os estabelecimentos de alojamento local devem integrar-se numa das seguintes modalidades: a) Moradia; b) Apartamento; c) Estabelecimentos de hospedagem. Considera-se “apartamento” o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.» (n.º 1 e n.º 3 do artigo 3.º)

«O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, nos termos do artigo seguinte. A mera comunicação prévia é realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que confere a cada pedido um número, o qual constitui, para efeitos do presente decreto-lei, o número de registo do estabelecimento de alojamento local, e que remete automaticamente a comunicação ao Turismo de Portugal, I. P., para os efeitos previstos no artigo 10.º. A mera comunicação prévia é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.» (n.º 1 e n.º 2 do artigo 5.º)

«A mera comunicação prévia deve obrigatoriamente ser instruída com os seguintes documentos: (…) Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis. (…) As declarações ou termos de responsabilidade assinados pelo titular da exploração do estabelecimento de alojamento local que não correspondam à verdade são puníveis nos termos do artigo 256.º do Código Penal.» (n.º 2 e n.º 5 do artigo 6.º).

«A câmara municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da mera comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecidos no artigo 6.º, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.» (n.º 1 do artigo 8.º)

Antes de colocar as dúvidas que este projeto me levanta, que são muitas (e não estão aqui em causa a excelência em termos turísticos nem a reconhecida qualidade do serviço prestado, mas somente questões meramente processuais e do cumprimento de normas legais) convém trazer à colação um pouco da história deste espaço, mas que me dispenso de transcrever aconselhando antes que leiam o artigo da Wikipédia sobre a Quinta de Vale do Rosal.

Devendo acrescentar que se trata de uma propriedade que tem algumas parcelas inseridas na RAN (reserva agrícola nacional) e até na REN (reserva ecológica nacional). Logo, essas são áreas às quais se aplica o disposto no artigo 105.º do PDM:

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Apesar de no presente já não ser possível redigir uma norma com este teor restritivo sem indicar um limite temporal (prazo) para a Administração (Câmara Municipal) “chamar à sua posse” (expropriar) os terrenos em causa, o certo é que em 1997 era permitido e o PDM de Almada, embora tenha mais de vinte anos, continua em vigor. E, assim sendo, é para cumprir.

Até porque quisesse a autarquia rever esta e outras normas que necessitam de clarificação para melhor enquadramento no direito do urbanismo mais recente e, nos termos da lei, teria sido possível fazer uma revisão daquele instrumento de planeamento. Se em termos de alteração dos usos do solo o processo é complexo, o mesmo já não se passa quando estão em causa meras correções ao seu regulamento (um procedimento que é muito mais simples). Tivesse, pois, havido vontade política para o efeito (da parte do executivo) e algumas situações poderiam já ter sido corrigidas evitando constrangimentos desnecessários.

Optar por contornar a lei (criando esquemas mais ou menos fraudulentos para atingir os fins pretendidos) é que, em nenhuma situação, pode ser a solução.

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A propósito do alcance do artigo 105.º do regulamento do PDM, proponho a leitura da dissertação de mestrado de Raquel Filipa da Silva Ferreira: A justa Indemnização no Contexto da Expropriação de Terrenos (Porto, 2012), cujo resumo a seguir transcrevo e que é bem elucidativo:

«O direito de propriedade e a expropriação estão intimamente ligados. A expropriação priva o particular do seu direito de propriedade para a prossecução de um fim público (expropriação clássica) ou modifica de forma grave a utilitas deste direito (expropriação pelo sacrifício), no entanto, a expropriação está condicionada ao pagamento de uma justa indemnização ao expropriado.

A justa indemnização é uma garantia do expropriado perante o ato lesivo que é a expropriação ao seu direito de propriedade, com o fim de compensar o sacrifício suportado de forma a garantir em termos de valor a posição jurídica que o expropriado detinha aquando da expropriação.

Importa referir que, muita da litigância existente nos nossos tribunais quanto a esta matéria está relacionada com a classificação dos terrenos da parcela a expropriar, sendo classificados pelo CE como solo apto para construção ou apto para outros fins.

O estudo que incidiu sobre o que é a justa indemnização permitiu concluir que, uma errada classificação dos solos poderá prejudicar expropriado e a entidade expropriante no cálculo da justa indemnização. Em matéria de terrenos inseridos em zona RAN ou REN, depois da declaração de utilidade pública, deverá ser observado o comportamento da Administração, se usou de “manipulação das regras urbanísticas” com o intuito de desvalorizar artificiosamente o terreno e mais tarde o adquirir por valor inferior.»

Voltando ao caso concreto do “faz de conta que é alojamento local” na Quinta de Vale do Rosal.

Façamos uma breve leitura da nova redação do respetivo regime, trazida pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, e debrucemo-nos sobre os aspetos que abaixo salientamos:

«Os estabelecimentos de alojamento local devem integrar-se numa das seguintes modalidades: a) Moradia; b) Apartamento; c) Estabelecimentos de hospedagem; d) Quartos. (…) Consideram-se “quartos” a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.» (n.º 1 e n.º 7 do artigo 3.º)

«O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente pode determinar, precedido de audiência prévia, o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento nas seguintes condições: a) Quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo (…)» (n.º 1 do artigo 9.º)

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Na posse dos elementos essenciais, estamos agora em condições de elencar as questões que urge clarificar.

O registo feito no Balcão do Empreendedor, e que consta no Turismo de Portugal (N.º 77.345) – Imagem 2, indica que a unidade de alojamento local em causa, designada por “Forest Glamp” é um “apartamento” que pertence a um edifício “anterior a 1951”.

Contudo, na realidade os quartos são três tendas tipo safary, como é descrito na página do projeto.

Além da provável violação do PDM (artigo 105.º) e da constatação de que a lei do alojamento local não contempla o campismo (mesmo que seja de luxo), há ainda que esclarecer o seguinte:

1) A Câmara Municipal realizou a vistoria obrigatória a que se refere o n.º 1 do artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto?

2) Considerando que o projeto está aberto ao público e a funcionar em pleno, presume-se que o resultado da vistoria foi favorável. Mas, afinal, o que é que foi vistoriado? O apartamento anterior a 1951? Ou as tendas sfary?

3) Se a vistoria foi ao apartamento anterior a 1951: o proprietário esperou pela realização da visita dos fiscais da CMA e, obtida a resposta favorável à suposta “unidade de alojamento local”, à revelia da autarquia, transferiu os dormitórios para as tendas?

4) Se a vistoria foi às tendas e obteve parecer favorável: como enquadrou a CMA esta forma de campismo num regime que não prevê como modalidade de alojamento local esse tipo de ocupação? E, como justificou a autarquia a violação do artigo 105.º do PDM?

5) Se a vistoria foi realizada, mas ainda não autorizada: o que sustenta o à vontade com que o proprietário divulga o seu projeto em várias plataformas (como o Booking.com, por exemplo) dando a entender que o mesmo está licenciado nos exatos termos da prestação dos serviços que descreve (três tendas safary, cada qual com duas camas de casal) quando sabe que isso não corresponde ao registo efetuado no Turismo de Portugal (um apartamento, três quartos e cinco camas no total)?

6) Sendo estas contradições facilmente detetáveis pois toda a informação é pública e encontra-se disponível na internet, dada a publicidade que tem sido feita (Boa Cama Boa Mesa, Quilómetros Que Contam, etc.), além da divulgação através da página do projeto e da presença nas redes sociais (Facebook, Instagram, etc.), até de uma reportagem na televisão, se a autarquia não autorizou o projeto, perante tantas evidências de que, afinal, está a funcionar em pleno, como é que os serviços justificam a tolerância (conivência) perante o incumprimento do proprietário?

Atentos ao disposto no n.º 6 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 (na redação da Lei n.º 62/2018), caso venha a ser provado que o empresário prestou falsas declarações aquando do registo, é bom que tenhamos a noção que aplica-se-lhe o disposto no artigo 256.º do Código Penal e que, considerando o exposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 9.º do regime, o registo da unidade de turismo local pode ser cancelado, com todas as consequências legais que isso acarreta.

Demonstrada a existência de dúvidas legítimas que colocam em causa a veracidade do registo n.º 77.345/AL cabe à autarquia investigar e agir nos termos da lei. Tornada pública esta situação, será que a CMA vai assumir alguma medida a partir deste momento? Os munícipes merecem saber o que se passa! Até porque nada fazer é demonstrar que os serviços atuam de forma parcial e mesmo que a responsabilidade direta não seja dos políticos, mas resulte da atuação conivente de algum técnico municipal, é a imagem do atual executivo que fica comprometida.

Mas os partidos da oposição também não se livram de responsabilidades pois que nos órgãos colegiais autárquicos (do município e da freguesia da Charneca de Caparica e Sobreda), que se saiba, ainda nenhum levantou o problema. E se o silêncio dos autarcas não significa anuência expressa, também não é, com certeza, garantia de imparcialidade.

Há, pois, três setores na CMA que têm muito que fazer para esclarecer este caso: Gestão Urbanística, Turismo e Fiscalização. Um triunvirato que tem tudo para, se não forem dadas as explicações adequadas e de forma transparente, deixar a imagem do atual executivo bastante melindrada (lembro que o registo do Forest Glamp é de julho de 2018).

E para terminar informo de que já foi feita denúncia ao Ministério Público denunciando este caso e, em particular, as violações do PDM já aqui denunciadas (em 19-10-2018 e 23-10-2018) e outras de que hei de ainda falar, como o caso da urbanização da Quinta do Desembargador (no Feijó) e da Estrada da Bela Vista (na Sobreda).

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Esperemos que a Justiça faça o seu papel, investigue, recolha provas e avance com os adequados processos em Tribunal para penalização dos responsáveis (técnicos e/ou políticos).

CONTINUA